伊丹の不動産物件を調査

伊丹にある不動産の調査をしてきました。

物件的には、古家で再建築不可という厳しいもの。

行動に面していません。

駅からも近くはありません。

これをどうするれば関係者がよりハッピーになれるでしょうか・・・

 

この案件、難しいのは物件の特質だけではありません。

権利関係や負債の問題も裏にあります。

不動産の再生だけでなく、
所有者ご本人の借金や家計の問題も絡んでいるのです。

人間関係も関わってくるだけに、本当に難しいところです。

できるだけお役に立てるようにこれから頭をひねって策を考えます。

不動産と法律問題が関わるところこそ、司法書士出身のコンサルタントとして頑張らねばいけないと自負しています。

 

 

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社長交代や相続、後継者育成など
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ひょうごエンジン
奥村が手掛ける地域活動。
空き家のリノベーションや地域おこしのプロジェクト

僕が不動産を買い続ける理由

 

神戸の垂水区で古い戸建住宅を買いました。

リノベーションして、賃貸物件にするつもりです。

この機会に
「なんで不動産を買うようになったのか?」
を思い出しながら書き留めてみたいと思います。

 

不動産事業をはじめたきっかけ

きっかけは、
拙著
『今ある会社をリノベーションして起業する~小商い“実践”のすすめ』
を書いたことなのでしょう。

中小零細企業、事業承継、バトンタッチ、第二創業・・・

本の企画を練っていると
こんなキーワードを包むコンセプトが
必要になってきました。

そして、
「これは『会社のリノベーション』なんだ!」と。

 

リノベーションとは、
既存のものを使って新たな価値を創造することだと
僕なりに解釈しています。

元の状態に近づけるリフォームとは
似てるけど少し違います。

 

リノベーションという言葉を発見してから、
企画はスムーズにまとまり、出版に至りました。

それはそれで良かったのですが、
心のなかにしっくりこないものが残ることになったのです。

リノベーションという言葉はおそらく建築の分野から生まれてきたもの。

不動産のリノベーションをやったことがない僕なのに、
「会社のリノベーションを語るなんておこがましいのではないか」
と引け目を感じるようになったのです。

 

最初の不動産リノベーション

不動産のリノベーションをしなければいけない。

心のどこかで思い続けました。

そして最初の機会を岡本のシェアハウスづくりで得ました。

時を経て、
自分の中の知識や勇気が蓄えられ、
力を貸してくれる人とのつながりも
できたタイミングでのチャレンジです。

 

やってみて感じたことは、
不動産のリノベーションは本業の会社コンサルティングに
大変役に立ったということです。

事業再生などの要素が凝縮されています。

しかも、結果はすぐに出るし、なにより成果が目に見えます。

大家としてリスクを負って投資するというスタンスも、
僕に好影響を与えてくれたはずです。

自分でリスクを負ったことがないのに、
社長にそれを語るのとは雲泥の差があるでしょう。

 

不動産を買い続ける・・・

こうしてはじめた不動産事業ですが、
ちょこちょこと物件を買い続けています。

もちろん儲けようという意思がないわけではありません。

 

なお、
「不動産をちょこちょこ買って、さぞかし儲かっているようだな」
と思われる方がいらっしゃるかもしれません。

この点は否定しておきましょう。

僕が買っている物件は相当に低額なものばかりです。

びっくりするぐらい安いものもたくさんあります。

それを借金までして買っているのです。

これまで買った物件はほとんどは、
ボロ家だったり、再建築不可という大問題を抱えた家です。

それを安く買って、汗水流して再生させているのです。

 

こう書いていて、
「僕がなんで不動産を買い続けているのか?」
が、少し見えてきました。

街の風通しを良くしたいんですよね、きっと。

 

たとえば、豪華で近代的な
タワーマンションの投資話があったとしましょう。

これがどんなに儲かる話でも、
たぶん興味を持てないと思います。

もっとも、そんな投資をできるほどのお金もないですが・・・

また、更地に新築を建てるような投資にも
今のところ興味が沸きません。

 

もっぱら古家やボロボロの空き家を買っています。

共通するのは、
街のお荷物や詰まりになっているものです。

こんな物件に対して
「僕がどうにかしなきゃ」と勝手に思っているだけです。

 

どうやら自分には
「風通しを良くしたい」
という傾向が強いようです。

街の中の空き家やボロ家を再生させることで、
それに近づけたいと思っているのでしょう。

本業の事業承継などの経営支援もそうです。

バトンをつないだり、会社を整えることで、
世の中の新陳代謝を良くしたいと思っているのです。

 

作って壊して、また新しいものを作る・・・

この繰り返しは好きではありません。

既存のものが上手に活かされていく世の中がいいと思っています。

ただ、時間が経てば
いろんな不備や問題が溜まってくるのも現実です。

すると価値を発揮できなくなってしまいます。

だから、整えなおして、風通しよくしたいと思うのでしょうね。

行列ができるシェアハウス!?

今日も「空室は出ませんか?」と問い合わせがありました。

僕のやっているシェアハウスは満室ですが、
ありがたいことに「住みたい」と言ってくれる方が絶えません。

シェアハウス・リスコリヌ岡本

 

で、僕の中にいる商売人の奥村は
「もったいない」と思ってしまう面もあるのです。

 これまでのビジネスの原則なら2号店の出店かもしれませんね。

今のところその気はありませんが・・・

 

 

こんなたとえ話を聞いたことがあります。

「会社にはお客さんが行列を作って待っているとします。

そのときアメリカ、ヨーロッパ、日本の社長ならどうするか?」

 

アメリカ人なら、ここぞとばかり値上げします。

ヨーロッパの社長はほったらかして、そのまま待たせておきます。

日本人はお客さんを待たせないで済むように、自社努力をする、と。
(たとえば設備投資)

 

すごくピンとくるたとえ話です。

これまでの日本の経営スタイルは
お客さんに合わせていたのでしょう。

昔はそれが合っていたのかもしれません。

 

でも、今となってはそれが過剰投資になっていたり、
お客さんに振り回される結果に・・・

成熟社会となり、
このあたりの感覚も変えないと苦しくなってしまうのでしょう。

 

ちなみに、僕の好みはヨーロピアンスタイルです。

行列はクォリティーを保ち、ブランドを高めるチャンスと考えて、
欲をあまり出さないようにしておきましょう(笑)

 

自宅は夢か、利回りか・・・?

僕は借家に住んでます。

でも事業では、不動産をリノベーションをして、
その物件を貸したりシェアハウスを運営したりしています。

だから不動産を所有していないわけではないのです。

 

「不動産の大家業もしている」
という話をすると
「じゃあなんで、自分はマイホームじゃないの!?」
と驚かれることも。

別に、賃貸派だとか、
所有派だという思想の問題ではありません。

できることならマイホームに住みたいです。

でも、これが難しいのです。

 

 

普段の不動産事業では
「利回りがどれぐらいになるか」と
シビアにチェックしながら不動産の購入を検討しています。

それが自宅になったからといって、
急に計算を度返ししたくないのです。

もし自分が住まなくなって、誰かに貸す場合でも、
投資として合格点が出せる物件にしたいのです。

しかし、そんな物件はほとんどないわけでして・・・

 

なまじ仕事としてしまうと、このあたりがつらいところです。

遊びでやっていたうちは楽しかったものが、
仕事になると急につまらなくなったり、
しんどくなるのと似ているのかもしれません。

 

不動産大家をやる前だったら、
もっと純粋な気持ちで自宅に夢を乗せれたのでしょう。

あの頃が懐かしい・・・

 

 


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《ひょうごエンジン》

団地再生から感じた次の住宅賃貸のかたち

僕が主宰する、ひょうごエンジンのイベントを開催しました。

今回のゲストは佐伯亮太さん。

空室の目立つ団地に住まい、
イベントを開催したり、
コミュニティを作りながら再生を実現した方です。

その取り組みは「ソトコト」という雑誌で紹介されたり、
NHKでもしっかりと紹介されました。

 

 

佐伯さんがその団地に住みだしたのは、
その一棟を所有する大家さんと知り合い、
「住んでよ」とお願いされたことによるそうです。

そして佐伯さんが来てくれたおかげで団地は活性化し、
今では入居希望者も多くなっています。

 

僕は不動産の物件をいくつか所有して運営する
家主でもあります。

そんな家主目線からすると、ちょっと失礼ですが、
佐伯さんは非常にお得な賃借人さんだと感じました。

 

思えば、これまで
「どんな人が借りてくれるか」は
あまり考慮されていませんでした。

チェックするとしても、
「定職はあるのか」
「家賃払える年収はあるのか」
程度です。

家主の方が立場が上で、住ませてあげる、
という一方的なやり取りだったような気がします。

 

 

しかし、空き家率の上昇するようになれば、
だんだんと家主の立場が弱くなっています。

当然そうなると、賃借人が優位になるでしょう。

マッチングや契約のかたちが変わっていく可能性を感じました。

 

たとえば、これまでは申込みを待つ一方だった家主から、
今度は逆に「あなたに住んでもらいたい」と
オファーを出すようになるかもしれません。

ITをうまく活用すれば十分可能な気がします。

 

佐伯さんのような人や、
素敵な部屋に改装する力のある人が、
特別な条件で部屋を借りらるようになったっておかしくありません。

コミュニティや建物にメリットをもたらしてくれるのだから、
当たり前といえば当たり前なのでしょう。

 

 

すでに家主と借主がやり取りして、
お互いが相手を見て契約を判断するような流れが
生まれていてもよかったはずです。

仲介業者が間に入ることでそういったことが難しかったり、
単に非効率として切り捨てられてきたのでしょう。

 

しかし世の中は変わっています。

これまでどおり効率よくとは
なかなかいかなくなるのでしょう。

住宅賃貸の構造が変わるかも・・・

イベントから次のかたちのヒントが少し見えた気がします。

 


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群言堂の松場登美さんが教えてくれた古民家再生の話

群言堂をご存知でしょうか。

島根県の石見銀山のふもとに本社があるアパレルメーカーです。

 

たしかなものをつくり、
熱烈なファンを獲得しています。

また、本社の周囲の空き家となった古民家を買い取り、
再生も続けています。

同社の仕事と暮らしの関係に惹かれた若者が集まってきたため、
400人しかいない集落のうち1割以上が
同社の社員になっているとか・・・

 

そんな群言堂のことが気になりはじめて、
いつか訪れようと心に決めていました。

デザイナーの松場登美さんのことも勝手に慕い、
本やテレビ出演で追いかけていました。

 

 

平成27年の秋、
ついに石見銀山に行くことができました。

(宿泊は、同社が再生させた古民家を
旅館にリノベーションした『他郷阿部家』です!!)

 

現地に着いて、まず軽く街散策をはじめました。

するとデザイナーの松場登美がいらっしゃるじゃないですか!!

「と、登美さん!!?」と舞い上がってしまった私です。

緊張のあまり
ぎこちない会話をしてしまった気がしないでもありませんが・・・

 

そのとき、松場登美さんが

「古いたてものに愛情を注いであげると、
家は応えてくれるの。
そして再生できた後は、
私たちに力を返してくれるようになるのよ」

とおっしゃっていたことをよく覚えています。

ちなみに登美さんは、当時、
旅館である他郷阿部家に泊まり込んで暮らしていました。

でも、もう家が元気になったから、
他の再生が必要なところに引っ越すつもりだと、
おっしゃっていました。

 

 

 

今、僕は仲間と淡路島の古民家再生をしています。

のびのび日和

DIYをやっていたときも、
そんな登美さんから聞いたお話を思い出していました。

ぼくらの古民家も早く元気になって、
多くの人をあたたかく迎えてあげられるように
なってほしいです。

 

ただ、近くはないので、そんな毎日のようには行けません。

登美さんみたいに住み着くことも(笑)

だから、仲間と一緒に家にパワーを送ります!

 

 

 


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親が神戸に家を遺したけど、子供は東京に・・・

神戸の空き家を買ってくれませんか、
と過去にやり取りをしたことのある
不動産屋さんから急に声がかかったことがあります。

 

その家には親が一人で暮らしていたそうです。

お亡くなりになになった後、
そのまま長らく放置されていたとのこと。

 

親は神戸で暮らしていても、
子供たちは東京で生活を築いてしまっている。

こんな東京と地方のミスマッチは
いろんなところで起きているのではないでしょうか。

子供たちにすれば
家を相続しても扱いに困るところなのでしょう。

遠方にいてはメンテナンスもできません。

このケースでも
そうして長い時間が経過してしまったようです。

 

僕が物件を見たときには、
かなり傷んでしまっていました。

家は住んでいないと痛むのが速いといいますが、
まさにそのとおり。

売るなら売るで、
もっと良いタイミングで売れたらよかったのに、
と感じずにはいられませんでした。

しかし、遠方の東京の相続人さんたちにだって
それができなかった難しい事情があったはずです。

 

 

こういう問題をどうにかできないかな、と感じました。

 

僕は神戸に住みながら頻繁に東京に出かける人間です。

法律や不動産についてはそれなりの実績もあると自負しています。
そこで、遠方からでは難しい問題解決をお手伝いしようと決めました。

 

東京にいながら神戸・兵庫の問題を解決したい人のための 『KOBE出張相談所』

 

当事者のメリットは当然のこと、
きっと神戸や兵庫の地域の利益にもつながるはずです。

地道な取り組みですが、少しずつやっていきたいです。

該当する東京や関東にお住いの方、
お気軽に声をかけてくださいね。

 


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淡路島古民家プロジェクトで新聞に登場!

淡路島の南あわじ島の地域づくりプロジェクト。

現地会社で購入した古民家の件で、記者会見がありました。

 

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市役所の方がプレートを用意してくれていたり・・・

(ちょっと恥ずかしい)

 

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翌日の新聞にも取り上げてもらいました。

こんな何部も一気に掲載してもらえるとは!?

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これから物件をリノベーションして、カフェと宿をスタートさせます。

人の流れをつくったその先には、
果樹園の事業承継や地域づくりが待っています。

先は長いので一歩一歩たしかにやっていきたいです。