廃業で自宅等の不動産を処分するとき

清算時の不動産処理について

清算活動における
所有不動産の処分についてまとめてみます。

 

通常の清算の場合

まず普通の場合。

銀行の担保が問題でなく、
また、清算したときに借金が残らないケースを想定します。

会社で不動産を持っていたら、
清算を終わらせるためにそれを処分する必要があります。

解散し、清算中だろうと普通の不動産売買と変わりません。

買主を探し、見つかれば法人が売主となって契約等を行います。

 

あえて注意点をあげれば、売り急がないことでしょうか。

不動産という大きな資産なので、
通常でも売却に時間が係る場合がよくあります。

さらに、工場やオフィスなどの特殊な物件となればなおさらでしょう。

売却を焦ると、足元を見られてしまう恐れがあります。

 

社長が土地や建物を買い取ることができるか?

会社所有の不動産を廃業のために売却するのですが、
その売り先は社長でもいいのでしょうか。

「資産価値が上がりそうだからまだ手放したくない」

「会社名義の家に自分が住んでいるから他に売れない」

こんな要望がある場合だってあるでしょう。

 

不動産の処分において、社長が買い取ることは可能です。

自社の社長だからと除外されることはないのです。

ただ気にしていただきたいポイントはいくつかあります。

 

一つに、取引を自分で操作できるからと言って、
変に安い価格で売買すれば
税金上の問題となる恐れがあります。

不動産鑑定などで時価を導きだし、
その証拠を残しておいたほうがいいでしょう。

廃業で負債が残るような場合では
「不動産の処分価格が安すぎる!」と
クレームがつくことだってあり得ます。

 

 

もう一つ考えていただきたいのは、
不動産の移転コストの問題です。

不動産の名義を移そうとすれば、
登記の印紙代や不動産取得税などのコストが
それなりに必要となります。

そこまでしても個人に名義を変えたほうがいいのかを
考えていただきたいのです。

場合によっては、
法人を存続させて不動産を持たせ続けたほうが
トータルの費用は少なくなるかもしれません。

 

本業の部分は幕を閉じても、
会社を不動産を活用する賃貸会社に転業することができます。

たとえば、アパートやテナント事業、
駐車場の運営などです。

そうなれば不動産の名義変更もいらないし、
会社の廃業届も不要です。

 

もちろん賃貸業が成功するかはわかりません。

「誰でもアパート経営で相続税対策ができる」
という甘い言葉に騙されて
苦しんでいるケースもありますから。

しっかりとリスクと勝機を見極めて
いただきたいところです。

 

 

借金が残る清算のときの不動産処分ならば?

ここからは、借金が残ってしまう場合の廃業のお話です。

清算して資産を返済に回しても借金が残ってしまうとどうなるか。

社長は個人資産を取り崩してでも
返済しなければならない場合がほとんどでしょう。

個人保証があるからです。

もし自宅が自己所有ならば
それも売らなければならなくなるかもしれません。

債権者サイドが競売をかけてくることもあり得ます。

そうなると住み慣れた自宅から
出て行かなければなりません。

どうしてもそれだけは避けたいという方もいらっしゃるでしょう。

 

子供に買ってもらう?【親子間売買】

そんなときに「親子間売買」が行われることがあります。

その名の通り「親子で不動産の売買を行うこと」です。

お子さんが社長の自宅を残すためにお金を出し、
会社の借金や住宅ローンを返済することで
家を手放さなくても済むようになるという手法です。

 

親と子供が、親の自宅を売買する。

話は単純です。

ただやってみると難しい面ががあります。

一番の壁は資金調達でしょう。

 

子供が時価相当の現金を持っていれば、
それで買うことができます。

しかしほとんどの場合、
そんな現金を持ち合わせていません。

借金をしなければお金が作れないのです。

通常ここで引っかかります。

親子間売買だと銀行は
「なんだか怪しいぞ」と見られてしまうのです。。

ただでさえ保守的な業界です。

しかも、親子間でお金のやり取りをして売買をするとなると・・・

 

銀行は「ただ売買が成立すればいい」とは思っていません。

後々トラブルに巻き込まれることも恐れているのです。

このケースでは、
会社の債権者から訴訟を起こされるリスクまで考えるのです。

 

 

では、どうやれば親子間売買を利用することができるのか。

やはりプロの力を借りることでしょう。

第三者も交え、契約書などの形式を整えなければなりません。

銀行に状況を説明して、
リスクがない状況を作ってあげることも必要でしょう。

これは一般の方にはそうそうできることではありません。

仮にその力量はあったとしても、
銀行は当事者である人間のことは信じようとしないはずです。

 

競売を回避する任意売却とは?

借金の返済を受けられなければ、
担保を取っている債権者は裁判所に競売をかけます。

しかし、そうなると申し立て費用もかかるし、
時間もかかります。

通常の取引よりも売値が下がり、
結果的に債権回収額も減ってしまう場合も・・・

そこで、こんな結末になるのが分かっているのだったら
「自らの意思で所有者に売ってもらいましょうよ」
というのが任意売却と呼ばれる手法です。

 

普通の担保つき物件の売買では、
すべての借金を返すことを条件に
売買を債権者が認めます。

でも、任意売却の場合では、事情が事情なので
一部の返済や判子代だけの受領で
債権者が同意してくれるのです。

所有者にとっても、返済額を増やせたり、
引っ越し代を出してもらえるチャンスがあります。

競売のようにオープンにされることを避けられたりも。

競売が申し立てられると
あやしい輩が不動産を見に来ることがあるのです。

 

ある条件がそろえば、
この任意売却を使って
自宅を残すことができる場合もあります。

リースバックと呼ばれるものです。

任意売却の仕組みは先に述べたとおりなのですが、
その買い取りに身内が協力してくれたらどうでしょうか。

たとえば、兄弟に自宅不動産を買ってもらい、
そのまま貸してもらうことを約束しておくのです。

そうすれば名義は変わりますが、
住み続けることができます。

将来的には兄弟から買い戻してもいいでしょう。

債権者とすれば第三者が買ってくれて、
その価格が適正ならば文句はないのです。

こんな任意売却とリースバックを組み合わせて、
自宅に住み続けている人もいます。

 

→ 廃業・清算支援について

 

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