不動産登記について、実際にご相談いただいたお客様の事例集を紹介しております。

広い１筆の土地を持分で持合い、その上に家が３件建っていました。
なお、それぞれの家は全くの他人です。最近、行政のから換地処分をしたという通知が来て、土地が３つに分筆された模様です。
何かあらためて手続をしなければなりませんか？

この場合、換地処分によって強制的に不動産は分筆されたものの、権利関係は以前のままとなっています。
３つに分かれた不動産を、それぞれ３名で共有している状態なのです。これでは、自分の家の底地の権利を他人が持っていて、他人の家の底地の権利を自分が持っていることになります。
さらに、本件では、建物の所有者がそれぞれ住宅ローンを組んで抵当権を設定していました。現状では、抵当権はそれぞれの持分に対してのみ設定されていて、対象不動産全体を抑えているわけではありません。 たとえば、金融機関が不動産を競売するような場合でも、このままでは土地の一部の権利しか競売の対象とできないため、 ]結果的に大幅に売却価格が下落するか、売却できないことが予想されるのです。
このままでは、所有者がいざ家を売却等しようとしても、自分の建物と土地の権利関係が一致していないため、自由に処分することはできません。
また、上記のように抵当権を設定している金融機関にも、多大な損害を及ぼす可能性がのこります。

以上のような不都合を回避するため、権利関係をあるべきかたちに整理する必要があります。
具体的には、他者が持っている自分の家の底地の権利を全て譲ってもらい、反対に他人の家の底地の権利を譲ってあげます。
また、金融機関としては、自分のローンの債務者に対して新しく譲られた持分について抵当権を設定し、他人の不動産に残ってしまっている抵当権を抹消することとなります。