奥村聡(事業承継デザイナー)
NHKスペシャルで「会社のおくりびと」として取り上げられた奥村聡が現場で培った経験を元に話します

廃業・事業承継時の不動産(社長の自宅等)に関する借金や抵当権の問題解決支援

社長の自宅と会社不動産の問題解決に寄与

不動産は大きな財産故、様々なトラブルが起きがちです。

それが、事業承継や廃業のタイミングとなるとなおさらです。

会社の債権者との権利関係にも話が及ぶことが多く、処理が難しいケースが多々あります。

担保に取られている会社の不動産や、(根)抵当権が付いている個人の自宅などの負債関連の問題、相続や活用、売却などで幅広くご相談に乗らせいただきます。

 

たとえば不動産に関わるこんなケースで

「会社を廃業させると借金が残る。借金を返済できる金銭的余裕がないため、自宅を手放さなければいけなくなりそう。でも、それは避けたいのが本音……」

「収益用の物件で、賃料や少ない一方で、維持のためのコストは上がっている。負の資産となりつつある状況で、もう手放してしまいたい」

「事業承継に関し、不動産を子供や後継者にどうやって分けていいか分からない」

「もし自分(社長)に万が一のことがあったとき、妻が自宅に住み続けられるか心配」

「不動産を売却して会社を身軽にしたいが、銀行の担保に取られて自由にできない」

 

社長の自宅や会社不動産の支援事例

いずれ廃業して借金が残るケースで

借金が大きくなり、後継者もいない会社がありました。

いずれ廃業することが見込まれていましたが、すると借金がのこります。

個人保証のため自宅を手放さざるを得なくなるでしょう。

そこで、あらかじめお子様に自宅を購入していただくことで、そこに住み続けられるような手を打つことにしました。

通常、親子間の売買では、ローンを組むことなどが困難になりますが、上手にコーディネートして購入資金を引き出すことができました。

 

相続放棄が想定されたケースで

高齢の社長でした。

「自分が亡くなったとき、妻が自宅に住めなくなることが心配」と相談がありました。

その懸念は、的を射ています。

会社には借金が多かったため、社長が亡くなったときに奥様が社長を相続すると、破産をしてしまう恐れがありました。

かといって、相続を放棄すれば自宅をあきらめざるを得ません。

 

そこで、相続の準備を工夫することと、事前からのケアで、万が一のときでも奥様が自宅を手放さないで済むような策を仕込むことにしました。

 

子供たちへの不動産の遺し方に悩んだケースで

貸しビル業を営む社長は、子供たちへの資産の遺し方に悩みました。

遺産や相続のせいで、家族の仲が悪くなっては悲しすぎます。

かといって、どんな手がいいのか分かりません。

 

奥村が関与し、まず社長やご家族の考え方を整理させてもらいました。

これまでの多数の事例からの知恵のご提供とも言えます。

そのうえで、家族やその配偶者と対話を行い、資産の遺し方のモデルを描きました。

実現のために会社分割や遺言などの法的ツールも活用しています。

 

資産整理をして会社の出直しを試みたケースで

自社物件を持っていましたが、売上は減少し、赤字体質が続いている会社がありました。

社長は、資産や人員を整理し、縮小して再出発することを決断しました。

自社物件を売却し、小さな利便性の高い場所へ移動することを希望しています。

一方で不動産には金融機関からの抵当権が付けられています。

そして「すべての貸付を返済しなければ、抵当権は消せない」と当初は言い張っていました。

 

市場に不動産を売り出してみたところ、想定よりも低い値段でしか売れないことがわかりました。

その値段では、すべての借入を返済して抵当権を消すことはできないため、売却自体ができません。

会社は、このままでは前にも後ろにも進むことができなくなりました。

そこで、銀行に抵当権抹消に応じてもらえるように、弊社が資料を作成して提出。

以降、前向きな議論ができ、無事に不動産売却を実現することができました。

 

事業を廃止した後の不動産の売却か賃貸か

廃業の相談を受け、事業の廃止までコンサルティングを進めてきました。

事業はおわっても、会社自体はまだ残っています。

資産や負債をいかに処理するかを考えなければいけません。

事業で使っていた工場を売却するのか。

または、賃貸で貸し出すという手もあります。

弊社は様々な方面から情報を集め、社長が決断できるようにいたしました。

結果「賃貸で貸し出し、時期を見て賃貸契約ごと売却することが、経済的にも、社長の個人的な状況からもよさそうだ」という結論を導きだせました。

予定どおりに借りても見つかり、あとは売却のタイミングを待っています。

 

廃業・事業承継×不動産支援の特徴

解決の手口はフリー

不動産の相談先は案外難しいものです。

例えば不動産の宅建業者に声をかければ、売らされる方向で話を方向づけらがちです。

奥村ならば、様々な解決方法の手口をしがらみにとらわれないで選択することができます。

 

税金は超重要

不動産には税金の問題が避けて通れません。

どこでどのように課税がされるかを視野にいれなければ、落とし穴にはまります。

当方では、税理士の助言や慣習も受けつつ不動産問題を解決する企画を立案します。

御社に顧問税理士さんと協調することを望まれる場合は、プロジェクトメンバーに入っていただき、一緒に企画を検討・実行することも可能です。

 

法律問題を起こさない

法律問題への繊細なケアも必要です。

不動産は大きな財産のため、下手なことをすると債権者等の利害関係人も黙っていません。

たとえば「財産を残したいから」と、倒産間際になって不動産を身内に名義変更しようとする人がいますが、リスクが高い行為です。

奥村は司法書士でもあるため、どこまでが安全なところかの線引きがわかります。

また、状況が困難な場合は弁護士にも参画してもらったうえで企画を立てることができます。

 

解決手法と費用

どんな解決手法を取るか。

それにどれぐらいの費用がかかるか。

気になるところだと思われますが、実際に案件が見えないと何とも言えないのが心苦しいところです。

ただ、提供できた価値に応じた費用しかいただかないというポリシーはお約束できます。

また報酬の払い方や額なども、可能な限り柔軟に対応いたします。

オープンに相談しながら話を進めていきましょう。

個別相談コンサルティング等については、次のリンク先をお読みください。

【参考】
ご相談・ご依頼について

 

社長の自宅や会社の不動産のご相談を

社長のご自宅や会社の不相談に関するご相談はお気軽にお寄せください。

相談申し込みやお問合せは、こちらのフォームをご利用いただければ幸いです。

問い合わせフォーム

 

 

プロフィール

奥村 聡(おくむら さとし)
事業承継デザイナー
これまで関わった会社は850社以上。廃業、承継、売却・・・と、中小企業の社長に「おわらせ方」を指導してきました。NHKスペシャル大廃業時代で「会社のおくりびと」として取り上げられたコンサルタントです。
最新著書『社長、会社を継がせますか?廃業しますか?
興味いただけた方は、リンク先もお読みください。