奥村聡(事業承継デザイナー)
NHKスペシャルで「会社のおくりびと」として取り上げられた奥村聡が現場で培った経験を元に話します

廃業で借金が残る場合に社長の自宅を残すための『親子間売買』

 

自宅を手放したくないから廃業できない・・・

 

廃業すると銀行への借金が残ってしまい、
その返済の目途が立たなくなってしまう
場合があります。

もし社長が自宅をもっていれば債権者から
「その自宅を売って、残りの借金を返済しろ」
と言われてしまうでしょう。

また収入が途絶えることで、
組んでいた住宅ローンの返済ができなくなることだって
ありえます。

そのため、
「廃業したくても借金のせいで廃業できない」
前にも後にも進めないケースも多いはず。

しかし、時間を引き延ばすほど、
より状況が悪くなるケースもあるわけでして・・・

 

要は、自宅さえ残せれば
廃業できるケースがあるのでしょう。

そこで、今回は『親子間売買』
呼ばれる方法をご紹介します。

 

 

親子間売買とは?

 

親子間売買とは、
その名の通り「親子で不動産の売買を行うこと」です。

お子さんが社長の自宅を残すためにお金を出し、
会社の借金や住宅ローンを返済することで
家を手放さなくても済むようになるという手法です。

当然、お子さんがいらっしゃらない場合や、
いたとしてもそのお子さんが同意しない場合は
成立しません。

 

親子どうしで売買をすることに
違和感を覚える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、法律上、親子といえど個々の人格があります。

その両者が売買に合意すれば
取引は成立することになります。

 

親子間売買のポイント

 

親と子供で、親の自宅を売買する。

話は簡単です。

ただ、進めようとすると
注意しなければいけない点があります。

 

まず、その価格です。

親子間だからとなあなあにやってしまうと、
税金で痛い目にあいます。

しっかりと時価を導き出して
取引しなければなりません。

また後の証拠資料とするため
取引内容を定めた契約書も作っておくべきです。

 

次の大きなハードルは、
資金調達です。

お子さんが自宅の時価に相当する現金を持っていれば、
それで買うことができます。

しかし、ほとんどの場合、
そんな現金は持ち合わせいていません。

そこでお子さん名義で
住宅ローンを組むニーズが出てきます。

この資金調達が一筋縄ではいかない場合が
多々あるのです。

 

 

まず住宅ローンなので、
お子さまが審査の対象になります。

ローンの額と年収のバランスを見られます。

他の借金を負っていないか、
その額はどれぐらいかも審査の対象です。

その他さまざまな要素を総合的に見て、
銀行は金融機関はローンの可否を判断します。

 

ただ、ここまでは誰が住宅ローンを組んでも
同じように問われる内容です。

親子間売買に限ったことではありません。

 

難しいのは、親子間売買の場合、
銀行は「胡散臭い」という目で見てくることなのです。

 

考えても見てください。

普通、親子間で自宅の所有権が移るとすれば
それは相続です。

あったとしても贈与でしょう。

それを住宅ローンまで組んで売買するとなると・・・
「なにか臭う!」となるのです。

故に、普通に銀行に借りに行ったら、
ローンを組ませてもらえない場合が多いでしょう。

しかも厄介なのは、
一度ダメだった銀行に再度同じ内容で
審査をしてもらうことができないことです。

「かたちを整えて再チャレンジすればいいや」
とは、いかないのです。

 

 

結局、プロを入れたほうがいい

 

じゃあ、結局親子間売買なんて使えないじゃないか、
と不満を持たれたかもしれません。

でもそんなことはないのです。

使える場面ではとても有効です。

ただ、形式を整えなければならないし、
そのために、費用を使う必要があるのです。

 

たとえば、住宅ローンを申し込んだ銀行は、
貸したお金がどのように使われるかも
心配します。

また、詐害行為
(債権者を害する行為として取り消しの対象になること)
になるような面倒には巻き込まれたくもありません。

だから住宅ローンを組みたければ、
銀行に状況を説明したり、
リスクがない状況を作ってあげなければならないのです。

 

これは一般の方にはそうできることではないでしょう。

仮にその力量はあったとしても、
銀行は当事者の親子を信じず、
公正な第三者の存在を求めるはずです。

 

同様に、不動産の売買契約書だって、
プロがきっちり作ったものを要求してきます。

一般の方が、目先のお金をケチることで、
より大きなリスクを負ってしまいがちな
ケースだったりするのです。

 

 

プロフィール

奥村 聡(おくむら さとし)
事業承継デザイナー
これまで関わった会社は850社以上。廃業、承継、売却・・・と、中小企業の社長に「おわらせ方」を指導してきました。NHKスペシャル大廃業時代で「会社のおくりびと」として取り上げられたコンサルタントです。
最新著書『社長、会社を継がせますか?廃業しますか?
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